Norske Jørn Heiersjø er ikke et veldig kjent navn i norsk bilbransje, men han har vært sentral i toppledelsen i Hedin Mobility Group-konsernet.

Der har han hatt rollen som eiendomsdirektør.

Til tross for at Hedin Mobility Group kun eier et fåtall av sine egne bileiendommer, har nettopp eiendomsutvikling vært en av suksessfaktorene for konsernets raske vekst i Europa.

Heiersjø sluttet i Hedin-konsernet på sensommeren for å bli administrerende direktør i det nye selskapet Svitsjboard her i Norge.

I den tiden Jørn Heiersjø var eiendomsdirektør, har Hedin Mobility Group vokst med en fart som ikke ligner andre bilkonsern i Europa. Konsernet representer over 30 bilmerker i en rekke ulike land.

BilNytt.no har møtt Heiersjø for å høre mer om hans bakgrunn som nøkkelperson i Hedin Mobility Group, og hvordan han mener bilbransjen bør jobbe smartere med utvikling av bilanlegg:

- Jeg har hatt ansvar for nærmere 60 større utviklingsprosjekter de siste ti årene, og møtt mange ulike typer utfordringer.

- Kompetansen jeg har bygget opp gjennom disse prosjektene har jeg forsøkt å systematisere – og det er nettopp dette Svitsjboard gjør digitalt, sier han.

Jørn Heiersjø er godt kjent med de fleste problemstillinger som kan dukke opp når man utvikler nye bileiendommer, og han har noen klare råd.

Mer om det senere.

Fravær av byråkrati
- Hvordan har det vært å jobbe i Hedin-konsernet i en tid med så voldsom vekst?

- Det som kjennetegner Hedin-ledelsen er fraværet av byråkrati, og at det er en ekstremt kompetent ledergruppe, sier Heiersjø til BilNytt.no

- Det har ikke vært mange kjedelige dager på jobb og beslutninger tas raskt og effektivt.

- Å få jobbe så tett på Anders Hedin har vært veldig lærerikt. Han har en vanvittig arbeidskapasitet og kompetanse, og er ekstremt «hands on», forteller Heiersjø.

Heiersjø startet opp i Bavaria og Miklagruppen tilbake i 2017, rett før Hedin kjøpte opp den store BMW-forhandleren.

Han var sentral da Bavaria-gründerne Knut Øgreid og John Arild Ertvaag først solgte bileiendommene, og deretter hele forhandlerkjeden Bavaria. 

Heiersjø takket ja til å bli med videre inn i Hedin-konsernet og et par år senere ble han tilbudt toppjobben som direktør for eiendom.

- Hva var best med å jobbe i Hedin?

- For meg er nok eksponeringen mot et så enormt stort spekter av arbeidsoppgaver og utfordringer det mest verdifulle jeg tar med meg.

- Jeg har vært både høyt og lavt i alle prosesser for å sikre kvalitet og fremdrift, og prosessene har vært veldig ulike med forskjellige utfordringer, sier Jørn Heiersjø.

- Utenom utviklingsprosjektene så er det jo en veldig stor forvaltningsportefølje. I tillegg har det ligget mye jobb på transaksjonssiden.

Selve perioden i konsernet beskriver han som en eventyrlig reise i et fascinerende arbeidsmiljø, med dyktige kollegaer på tvers av landegrensene. 

- Det virker som at eier og konsernsjef Anders Hedin har vært svært utålmodig og valgt en strategi der hurtig vekst har vært viktig?

- Jeg vil ikke si at «utålmodig» er riktig ord. Jeg opplever det ikke slik, svarer han tydelig og fortsetter:

- Jeg vil si at evnen og vilje til å analysere, prosessere og bevege seg raskt har vært avgjørende. Og så har det vært en del vinduer, i et stort europeisk marked, som har åpnet seg og vært attraktive, sier Heiersjø.

Tett på som utvikler
De som har studert Hedin-konsernet over tid, vil se at strategien har vært å vokse med oppkjøp av bilselskaper, fremfor å vente på realisering av eiendomsverdier. 

Selv om Hedin Mobility Group har valgt å ikke binde opp kapital ved å eie eiendommer, har nettopp eiendomsutvikling vært et av de viktigste kriteriene for veksten – og det er ikke en prosess konsernet outsourcer:

Der mange andre bilforhandlere kun er leietager og møter opp når et nytt bilanlegg er ferdig, er det liten tvil om at Hedin har valgt en svært operativ rolle når det gjelder å styre prosessene og utvikle eiendommene de leier. 

Det er tydelig at Hedin har vært opptatt av å sitte samme «i samme båt» med utbygger og huseier, og det er nettopp her Jørn Heiersjø har vært svært sentral.

BilNytt.no møtte Jørn Heiersjø første gang i 2019 da Hedin holdt på å etablere den nye Bavaria-forhandleren på Alnabru:

- Det som er viktig for oss, er flyten i bygget. Vi skal bruke hvert minutt fornuftig og har planlagt bygget for å få mest mulig effektivitet og minst mulig venting, sa Heiersjø til BilNytt.no da anlegget åpnet i 2020.

Eiendomsdirektør Jørn Heiersjø (t.h) sammen med daværende prosjektleder Andreas Edvardsen (t.v) og daværende Bavaria Oslo-sjef Knut Eirk Widén i 2019.

Bygget Porsche-anlegg med Dahles Auto-eierne
Blant de aller siste store prosjektene Heiersjø hadde ansvar for i Norge, var etableringen av Porsche Center Fredrikstad og igangsettelsen av det kommende nybygget for BMW-forhandleren på Lillestrøm. 

I Fredrikstad er det familien Walstad som eier Porsche-eiendommen, via selskapet Dahles Eiendom.

Walstad-eide Dahles Auto er stor Volkswagen-, Audi- og Skoda-forhandler i Østfold.

- Var det dere i Hedin eller familien Walstad som utviklet anlegget i Fredrikstad?

- Prosessen rundt Porsche Fredrikstad var basert på et tett og tillitsbasert samarbeid. Resultatet ble oppsiktsvekkende bra, og begge Walstad-brødrene og CFO Anders Kvame ble et hyggelig bekjentskap. 

- Totalentreprenøren Norbygg må også trekkes frem her. De gjorde en fantastisk jobb med å jobbe frem gode og, relativt sett, billige løsninger. 

- Det var en ganske komplisert prosess, men vi klarte sammen å redusere byggekostnaden med 25 millioner kroner til slutt, sier Heiersjø.

Porsche-anlegget i Fredrikstad sto ferdig for omtrent er år siden.

På samme side av bordet
- Ikke alle får et hyggelig bekjentskap med huseier i slike typer prosjekter. Hvordan gjør man det?

- Jo, det er fullt mulig. For både Anders Hedin og meg er det helt motsatt, svarer Heiersjø og fortsetter:

- Vi har veldig gode relasjoner til så og si samtlige eiendomsbesittere vi har jobbet med. Det handler om å være kompetent, tydelig og fair i møte med motparten.

- Hvis man utvikler mange bileiendommer etter hverandre kan man få opp farten og kompetansen som skal til for å få til utvikling til riktig pris og riktig tid.

- Man har en god idé om hva som må til og hvordan det skal bli før man starter prosessen med motparten, og man må ha et godt team rundt seg slik at man ikke snubler i egne feil.

- For eksempel snubler jo mange allerede i utformingen av leieavtalen, som jo da ender opp med å presse partene på tid, sier Jørn Heiersjø. 

- Den konseptuelle misforståelsen hos veldig mange byggherrer er at man ikke forstår at den kompetansen som man tror er essensiell i utførelsesfasen – selve byggingen, må trekkes helt frem i planleggingsfasen.

- Har man en god entreprenør, som for eksempel nevnte Norbygg – som bygde Fredrikstad og som nå bygger BMW Lillestrøm, får man engasjerte byggere med seg i planleggingsfasen.

- De vet hva ting koster, og hva de forskjellige konseptene krever, og det er først når man som byggherre gir riktig folk tid og rom til å eie prosjektet, at man finner en god balanse mellom funksjonalitet, estetikk, kvalitet og økonomi.

BMW-forhandler Hedin Automotive Lillestrøm skal inn i dette anlegget 500 meter fra dagens anlegg på Årårsen.

Kan spare millioner
Jørn Heiersjø sier at ingen kompromisser «finner seg selv»: 

- Det er mengden av de gode kompromissene som skiller et godt byggeprosjekt fra et dårlig, slår han fast. 

- Dette er utfordrende, og ikke mange mennesker trives i denne fasen, men finner man dem sparer man fort titalls millioner per prosjekt. Det klarte vi både i Fredrikstad og Lillestrøm. 

- Vil det si at byggekostnaden kobles opp til leiekostnaden? Og at man kan belønnes ved å være flink til å utvikle bileiendom, selv uten å eie dem?

- Absolutt, det er alltid en sterk sammenheng mellom kostnaden på det endelige prosjektet og leien man betaler. 

- Og det er alltid en stor oppside for leietaker å kreve innsyn, ha et høyt kunnskapsnivå og, som i Hedin, faktisk styre prosessene, smiler han.

CI-krav på godt og vondt
Med Hedins merkeportefølje på over 30 bilmerker har Jørn Heiersjø åpenbart måttet forholde seg til svært mange ulike produsentkrav i en rekke prosjekter.

- Hvor mye har du kranglet med ulike bilprodusenter om ulike «idiotiske» krav som må møtes for å få en godkjennelse på et nytt bygg?

- Det er alltid krevende og dyrt å oppgradere eiendom til nye eller oppdaterte CI-krav. Det er dog ikke riktig å kalle det krangling, men mer diskusjoner og forhandlinger.

- Produsentene har strenge CI-krav, hvilket de skal og må ha, sier Heiersjø.

- Er du en internasjonal bilprodusent, så er du naturligvis redd for å inngå kompromisser på bestemmelsene dine, da dette fort gir presedens for hundrevis av andre anlegg rundt i verden, sier Jørn Heiersjø.

- Men hvis man klarer å snakke sammen, oppnå tillit og skape gode prosjektgrupper og strukturer, så blir det ganske bra.

- Hva er det produsentene og importørene ikke forstår når det gjelder eiendomsprosjekter?

- Først og fremst er det store forskjeller fra produsent til produsent i hvor løsningsorienterte de er, sier han og fortsetter:

- Nye, fremadstormende merker har kanskje et noe urealistisk syn på hva som er mulig å få til. Og hvis produsenten stiller med stadig nye representanter uten eiendomserfaring, og hvor beslutningsmyndighet kanskje sitter langt unna, så blir hele prosjektet fort urealistisk. 

- Så ja, noen ganger tilspisser konfliktlinjer seg rundt centimeter takhøyde eller romstørrelse, og da er det krevende. 

Han sier at det stor forskjell på å bygge nytt, og det å endre et eksisterende anlegg som allerede har en etablert infrastruktur.

Samtidig tar ikke alltid CI-krav høyde for kostnadene knyttet til tilsynelatende små inngrep.

- Samtidig vil jeg si at i løpet av de årene jeg har jobbet i bilbransjen, har i alle fall de store og etablerte merkene kommet mye nærmere forhandlerne.

- BMW er et eksempel på det, hvor deres nyeste konsept tegnes direkte inn i eksisterende salgsarealer for nybil. Det kreves ingen eller lite ny infrastruktur.

Mindre og dyrere – men billigere
- Hva er en vanlig feil i byggeprosjekter?

- Den største besparingen man kan gjøre er å bygge mindre.

- Effektive arealer er mer installasjonstungt og koster dermed mer per kvadratmeter. Men hvis effektivitet betyr færre kvadratmeter, er det likvel en åpenbar besparelse, fortsetter han.

- Hvis man virkelig setter seg ned med virksomheten, kan man sammen ofte finne mye areal som man kan ta bort. Man kan på flere måter redusere antall kvadratmeter.

- I alle bransjer, også bilbransjen, gjøres ting på samme måte som de alltid har blitt gjort, mener han.

- Verksted, bruktbil og delelager «må» ha en viss størrelse, uten at man egentlig har utfordret seg selv på det. Men folk utfordrer gjerne ikke etablerte sannheter av seg selv, sier Jørn Heiersjø.

Senk forventningene
- Hvordan bør aktørene i bilbransjen tenke annerledes?

 - Man må starte prosjektene annerledes. Jeg har jobbet med mange fantastiske arkitekter, men selv ikke de kan alt.

- Jeg opplevde tidlig at de første utkastene som kom fra arkitektene, som gjerne var større og mer grasiøse enn nødvendig, «festet» seg hos både byggherre, leietaker og importørene eller bilprodusentene. 

- De tidlige skissene ble dermed førende, og satte begrensninger når man ville senke byggekostnaden og finne de mest funksjonelle og effektive løsningene. 

- Så vi snudde prosessen rundt, og engasjerte virksomheten og merkene på funksjonskravene først.

- Dette er et ganske stort arbeid, da areal-, logistikk og funksjonskravene til for eksempel en verkstedsplass, et verksted, inn- og utkjøring og parkering i seg selv krever mye operativ og teknisk kompetanse å utrede. 

- Utfordringen med å begynne i denne enden er at de menneskene som har den operative og tekniske kompetansen, ikke er vant til å jobbe i byggeprosjekter. 

- Mange av sjefene i bilbransjen har ikke operativ erfaring fra for eksempel ettermarkedet. Da er de også mindre viktige i en slik prosess, uten at de selv forstår det. Da har man en jobb å gjøre.

Pass på lommeboken - selv!
Jørn Heiersjø mener at mange konsulenter og entreprenører oftest ikke har insentiver til å tilby bare «godt nok»:

- Man må forstå hvilke insentiver entreprenører og konsulenter har. Det gjelder for alle byggeprosjekter. De tenker naturligvis egen inntjening først, herunder fremtidige garantikrav mot dem selv.

- Jeg har derfor opplevd at de prosjekterer «Rolls-Royce-løsninger» for å unngå garantikrav, og for å få størst mulig påslag. Ingen bilbygg trenger slike løsninger, slår han fast.

- Utgangspunktet er at man skal tilfredsstille de offentlige byggeforskriftene, eventuelt en høyereliggende miljøsertifisering, men ellers ha billigst mulige løsninger. Så for å ivareta dine interesser så må du ha kompetanse og erfaring, samt evne til å følge opp med gode folk.

- Det er ingen som tenker på deg som byggherre, og på din lommebok, sier Jørn Heiersjø.

Følgefeil og endringer
- Hva er mest utfordrende med å utvikle bileiendom?

- Kompleksiteten i prosjektstyring og kostnadskontroll, svarer Heiersjø raskt.

- For det første er det veldig mange interessenter som på hver sin måte setter begrensningene og premissene for hva som skal bygges.

- Deretter kommer man til selve utførelsen, og da er det to forskjellige verdener som møtes. 

- Byggherre og leietaker vil ha et sluttprodukt som er velfungerende, men kan jo ikke alle detaljene om hva som skal til. Entreprenørene, på sin side, vil helst ha en «Lego-bruksanvisning» som sier absolutt alt om hvordan produktet skal se ut.

- De priser kun det de ser, og vil at absolutt alle elementer angis til minste detalj. Hvis du som bestiller ikke klarer å angi alle disse tingene, så blir det tillegg.

- Underentreprenørene leies inn av totalentreprenøren, og det er disse som er ansvarlige for å utforme det tekniske. For å oppnå en teknisk kvalitet, eller tilfredsstille et krav, påvirkes ofte byggets estetiske og funksjonelle utforming.

- Som byggherre og leietaker, spesielt på bilanlegg – som jo heller mot å være spesialbygg – får dette ofte uforutsette konsekvenser man selv ikke kan leve med, eller som bryter mot CI-kravene.

- Blir byggherrens problem uansett 
- Da må man inn å endre, gjerne etter at det er prosjektert eller, enda verre, bygget.

- Å fange opp disse dilemmaene tidlig, krever først og fremst god, og mye, dialog mellom partene. Og det krever at menneskene som er involvert, forstår de andre partenes behov, og er villige og evner å kommunisere dette.

- Jeg har lært meg at det å ha noe nedskrevet i en avtale eller en protokoll, selv om det gir meg underlag til å hevde at jeg har rett, er lite verdifullt.

- Gjøres det en feil, så blir det et problem for byggherren eller leietakeren uansett, sier han.

- Derfor holder det ikke å bare kommunisere, men man må faktisk sørge for at den man kommuniserer til forstår hva du skriver eller sier, og følge opp at de faktisk forstod det, og at de faktisk gjør det.

Jørn Heiersjø kommer med et eksempel:

- Jeg har opplevd at en underentreprenør på verkstedutrustning har trukket hydraulikkrør foran et stort vindu på verkstedet.

- Vi som bestiller hadde ikke spesifisert at rørene måtte trekkes utenom vinduene. Når annen teknikk og andre installasjoner igjen er basert på plasseringen av disse rørene, får man plutselig et kjempeproblem.

- Det sier litt om detaljnivå av spesifisering som behøves. 

Kostnadene løper fort
Jørn Heiersjø mener at en av de største utfordringene på eiendomssiden for bilbransjen er økningen i byggekostnader:  

- Byggekostnadene for denne type bygg har økt med 50 % siden 2019. Samtidig har rentekostnadene økt, påpeker han.

- Tilgjengelige indekser tar ikke innover seg at man i bilbransjen som regel bygger stålbygg. For stålbygg har byggekostnadene økt mer enn generelt.

- Jeg tror dessuten det ligger en vesentlig forsinkelse i statistikken, så jeg har opplevd at prisene øker signifikant i tiden mellom planlegging og utførelse.

- Det er ganske dramatisk, og det gjør at alle parter legger inn risikopåslag, som ytterligere øker kostnadene, sier Jørn Heiersjø.

- I tillegg ser jeg at lønnskostnadene i byggebransjen har økt radikalt, samtidig som det fort er 20-25 % dyrere å bygge i Stor-Oslo og i de store byene i Europa.

- Man ser tilsvarende tendenser i resten av Europa, selv om de tekniske kravene der er lavere, og sammenlignende byggekostnader er lavere. 

Han minner om viktigheten av spesifisering av detaljer i planleggingsfasen og sier at endringer underveis er blant de største årsakene til budsjettoverskridelser.

Flere prosjekter
Nå gleder Heiersjø seg til å være med å hjelpe andre med å bli bedre på eiendomsutvikling som ny administrerende direktør i Svitsjboard:

- I en tid der eiendomsbransjen er under kraftig press fra galopperende kostnader på innsats- og kravsiden, er det nødvendig å ta ut ytterligere effektiviseringsgevinster og ta ned risiko. Timingen for lanseringen av Svitsjboard er dermed perfekt, sier Heiersjø. 

Forretningsideen er å løse mange av disse problemene gjennom digitalisering og en mer strukturert prosjektmetodikk.

Jørn Heiersjø forteller at han fortsatt vil ta på seg enkelte konsulentoppdrag i tillegg til lederjobben i Svitsjboard.

- Hva skiller Svitsjboard fra andre systemer man bruker i byggebransjen? 

- Kort fortalt lar Svitsjboard brukerne planlegge og meta-modellere prosjektet i vårt software. Med meta-modellering menes modellering av alle aktiviteter i et byggeprosjekt, ikke bare selve bygget, sier han.

Heiersjø mener løsningen er såpass intuitivt for brukeren at det blit like enkelt som de klassiske «Excel- eller post-it-lapp-systemene»:

- Resultatet er en virtuell tvillingmodell av alle aktiviteter nødvendig for å gjennomføre byggeprosjektet, og dette gir store fordeler både i planleggings- og -gjennomføringsfasen, markedsfører han.

- Kort fortalt snakker man om en revolusjon av byggebransjen. Og da har vi ikke en gang startet å snakke om AI-potensialet i dette, sier Heiersjø ubeskjedent. 

- Hvordan kan dette systemet hjelpe bilbransjen spesifikt?

- Dette systemet treffer, med sin kjerne, alle typer eiendomsprosjekter. Det er utviklet fra byggeplassen, med de prosessene som finnes der.

Han mener at 100 % digital modellering av alle aktiviteter i byggeprosjektene er nødvendig:

- Det er for å kunne effektivisere ytterligere, og for å kunne utnytte kunstig intelligens. Det kommer enten man vil eller ikke, og der er vi unike i hva vi tilbyr.

- Og er det bilkunder, så skal jeg personlig ta meg av dem, smiler Jørn Heiersjø. 

Tips BilNytt.no:
Atle Falch Tuverud | Knut Moberg | Knut Moberg d.e | Hanne Hattrem | Petter K. Bjørkelo | Jacob Moer Aanonsen | Jon Winding-Sørensen

 Følg BilJobb.no på LinkedIn